كتابة – طالبة العمارة / ألاء أحمد & مراجعة ونشر – مهندسة معمارية / شيماء مجدى .
مقدمة:
في ظل حفاظ الدولة علي الأراضي الزراعية جاء قانون التصالح التي نصتة الدولة . حيث يتم عمل رخصة للمباني التي تم بنائها بدون رخصة مقال مبلغ معين يتحدد بناءا علي مساحة و عدد أدوار و نوع المبني .
وفي هذا المقال وبعدسة معمارى سوف نقدم إجابات بعض الأسئلة التي قد تاتي في ذهنك حول موضوع التصالح وهى :
– ما المقصود بالتصالح ؟
– ما هي أهداف قانون التصالح ؟
– ما هي المباني التي يطبق عليها قانون التصالح ؟
– ماهي المباني التي لا يجوز التصالح فيها ؟
– كيفية تقديم طلب التصالح ؟
– ما هي المستندات التي يجب توفيرها داخل ملف التصالح ؟
– ماهي تسلسل الاجراءات من أجل التصالح ؟
– ما هو المقابل المادي للتصالح ؟
– ماهو أخر معاد يمكن أن أقدم فية طلب التصالح ؟
– هل يقتصر تقديم طلب التصالح علي صاحب العقار فقط ؟
أولا:مفهوم التصالح
– يعتبر التصالح خطوة لاتخاذ المسار الطبيعي و السليم . حيث يقوم صاحب العقار الذي قام بالبناء بدون رخصة أو غير متبعا للقوانين التي وضعت بتقديم طلبا للتصالح مع الجهات المخصصة للبناء مقابل دفع قيمة مادية تتحدد علي حسب حالة و نوع المبني ومكانة .
وقد تم التوصل لنقطة التصالح بدلا من هدم تلك المباني.
ثانيا:أهداف قانون التصالح :
1- الحفاظ علي الرقعة الزراعية و الشكل الحضاري و المعماري للمبنى.
2- وقف زيادة و نمو البناء الغير مخطط و العشوائي و الذي يمثل نحو 50% من الكتلة العمرانية فالمدن و القري .
3- 65 % من حصيلة المخالفات يتم صرفها علي الاسكان الاجتماعي و مشروعات البنية التحتية للمحافظات.
4- توفير فرص استثنائية لا تتيحها القوانيين العادية لكي يتصالح المواطنون حول مخالفات البناء السابقة.
5- منح العقار أو الوحدة التي يتم عليها التصالح وضعا قانونيا دائما , حيث يضمن عدم الازالة و قطع المرافق , و تسهيل حصولها علي الخدمات .
6- تعظيم قيمة الوحدة السكنية , حيث ستتضاعف قيمتها عدة مرات بثبوت وضعها القانوني.
ثالثا:أنواع المباني التي يطبق عليها قانون التصالح
1- المباني التي تم بنائها بعد 11/5/2008 حتي 22/7/2017 وغير مرخصة.
2- العقارات الموجودة علي أرض زراعية.
3- عقارات تم تحويلها من بناء سكني لتجاري أو اداري أو صناعي أو خدمي بدون تراخيص .
4- في حالة مخالفة ترخيص المبني في تلك الحالة يجب التصالح علي المبني.
5- وليس من الضروري أن يتم تحرير محضر ضد المالك للتوجة التصالح . فاذا كان غير مرخصا فيجب علي المالك البدأ في التصالح لتقنين وضعه ( التقنين أي جعل وضعة قانونيا ).
6- في حالة عدم تحرير محضرضد المالك وعدم التوجة للتصالح فبذلك المبني بدون رخصة ولا يمكن بناء أو اضافة ولو بمقدار طوبة للمبني ويظل بحالتة .
رابعا:المباني التي لايجوز التصالح فيها
1- أعمال تخل بالسلامة الانشائية للبناء .
2- تجاوز قيود الارتفاع المقرر من الطيران المدني .
3- التعدي علي خطوت التنظيم و حقوق الارتفاق . مالم يتم الاتفاق بين مقدم طلب التصالح و أصحاب حقوق الارتفاق .
4- البناء علي الأراضي الخاضعة لقانون الأثار و نهر النيل .
5- البناء علي أراضي ملك الدولة . مالم يتم تقنينها طبقا للقانون المنظم .
6- مخالفات خاصة بالمباني ذات الطراز المعماري المتميز .
خامسا:كيفية تقديم طلب التصالح
اولا يقوم المالك بتقديم طلب للتصالح للجنة الفنية المعدة لذلك . وهناك رسوم يتم فرضها لتقديم طلب التصالح .
ويقوم بتقديم ملف طلب التصالح ومن ثم الحصول علي الشهادة التي تمنع اتخاذ اي اجراء ضد المالك.
سادسا:المستندات التي يجب توفيرها داخل ملف التصالح
1- صورة لبطاقة مقدم طلب التصالح .
2- المستندات الدالة علي صفة مقدم طلب التصالح بالنسبة للأعمال المخالفة .
3- المستندات الدالة علي أن المخالفة المطلوب التصالح فيها تم القيام بها قبل العمل بأحكام قانون التصالح في بعض مخالفات البناء و تقنين أوضاعها المشار الية علي سبيل المثال :
– المستند الدال علي تاريخ الاجراءات القانونية المحرر حيال المخالفة .
– المستند الدال علي تركيب أي مرفق من مرافق العقار (كهرباء – مياه – غاز – تلفون – انترنت … )
4- مستخرج رسمي صادر من مصلحة الضرائب العقارية .
5- عقد بيع مشهر باثبات التاريخ بالشهر العقاري .
6- نسختان من الرسومات المعمارية للمبني المنفذ علي الطبيعة معتمدتين من مكتب هندسي .
7- تقرير معتمد من مكتب استشاري في الهندسة الانشائية يثبت أن الهيكل الانشائي للمبني يحقق السلامة الانشائية ولا يشكل خطرا علي الأرواح و الممتلكات .
8- الايصال الدال علي سداد رسم فحص الطلب
سابعا: الاجراءات التي يجب اتباعها من أجل التصالح
• يتم تقديم طلب التصالح للوحدة التابع له الوحدة المخالفة بحيث يشمل الملف الهندسي و المستندات المطلوبة .
• سداد قيمة رسم الفحص وهي تختلف من مكان لأخر .
• يتم بعد ذلك دراسة الطلبات لاصدار قرار بقبول التصالح أو الرفض .
• في حالة قبول طلب التصالح يتم تحديد قيمة التصالح حسب المساحة و المنطقة
• دفع 25 % من اجمالي القيمة المالية التي حدت للتصالح و يتم سداد الباقي علي 3 سنوات بدون فوائد .
• وهنا يحصل صاحب العقار علي شهادة بتقديمها يتم وقف اي اجراء قانوني ضدة كما ذكرنا سابقا .
توضح الصورة السابقة رسم معماري لأحد العقارات المخالفة و المنفذ علي الطبيعة و التي يتم تقديمها بداخل الملف
حيث تضم اللوحة المعمارية علي :
• مسقط أفقي للدور الأرضي
• مسقط أفقي للأدوار المتكررة ان وجدت
• موقع عام
• واجهة رئيسية للمبني
ثامنا: المقابل المادي للتصالح
تقدير الرسوم الغرامية للمخالفات تعتمد علي أمرين :
1- مساحة العقار المخالف ” مساحة الأرض في عدد الأدوار “
مثلا :
اذا كان العقار علي أرض 100 متر مربع و يتكون من 3 أدوار متكررة
فيتم ضرب
مساحة الأرض * ثمن المتر المقرر لتلك المنطقة * عدد الأدوار المتكررة
100 متر مربع * 50 جنيها للمتر * 3 أدوار متكررة = 15000 جنيها
2- المكان المتواجد بها المخالفة ( قرية ام مدينة ).
بتحديد مكان المخالفة يتم تحديد سعر المتر . و سعر المتر يختلف من مدينة لأخري و من قرية لأخري.
تاسعا: أخر موعد يمكن أن أقدم فية طلب التصالح
يستمر قبول طلب التصالحات حتي موعد 30/ 9 2020 ولا يمكن التقديم بعد هذا الموعد
عاشرا: هل يقتصر تقديم طلب التصالح علي صاحب العقار فقط ؟
• لم ينص القانون علي أن يتقدم مالك العقار بنفسه للتصالح , ولكن علي من يتقدم بطلب التصالح لابد من تقديم ما يوضح علاقتة بالعقار المقدم التصالح علية .
• في حالة برج سكني ولم يتجة صاحبة لتقديم طلب التصالح , فمن الممكن لساكن البيت بالتقديم للتصالح وفي هذه الحالة يملك العقار .
صورة لمبني بدون ترخيص ومبانى بها مخلفات
المصادر:
1-“لو المبنى كله مرخص”.. 6 مخالفات بناء يجب التصالح فيها قبل نهاية المهلة